Als je een huis koopt, komen er flinke kosten bij kijken bovenop de koopprijs. Maar kun je kosten koper financieren? En zo ja, hoe werkt dat dan? In dit artikel leggen we precies uit wat er mogelijk is, wat de regels zijn, en wat verstandig is.
Wat zijn kosten koper precies?
Kosten koper zijn de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en hypotheekadvieskosten. Gemiddeld bedragen ze 5% tot 6% van de koopprijs. Bij een woning van €350.000 gaat het dus om €17.500 tot €21.000 aan extra kosten.
Kun je kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
Tot 2018 was het mogelijk om kosten koper mee te financieren in de hypotheek. Dat is nu niet meer toegestaan. Vanaf 2018 mag je in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde lenen (de zogenaamde loan-to-value of LTV). Dit betekent dat je de kosten koper volledig uit eigen middelen moet betalen.
Je kunt dus niet de overdrachtsbelasting, notariskosten of andere bijkomende kosten meenemen in je hypotheek. Dit is een harde wettelijke grens.
Uitzondering: verbouwingskosten
Er is één belangrijke uitzondering. Als de woning na verbouwing meer waard wordt, mag je tot 100% van de nieuwe (hogere) taxatiewaarde lenen. De verbouwingskosten kun je dan wel meefinancieren — maar dat zijn geen kosten koper, dat is een aparte categorie.
Hoe betaal je de kosten koper dan wél?
Omdat meefinancieren niet kan, heb je de kosten koper nodig als eigen geld. Er zijn een paar manieren om dit te regelen:
1. Eigen spaargeld
De meest gebruikelijke manier. Je hebt spaargeld opgebouwd en gebruikt dat voor de kosten koper. Als vuistregel geldt: zorg dat je minimaal 5% tot 6% van de koopsom achter de hand hebt voor bijkomende kosten, plus een buffer voor onverwachte uitgaven na de aankoop.
2. Schenking van ouders
Ouders mogen hun kind belastingvrij een schenking doen voor de aankoop van een woning. In 2025 is de éénmalig verhoogde vrijstelling voor een eigen woning echter afgeschaft. De jaarlijkse vrijstelling bedraagt in 2025 €6.633. Voor grotere bedragen geldt schenkbelasting, maar dit kan alsnog een handige manier zijn om de kosten koper te financieren.
3. Persoonlijke lening (in beperkte gevallen)
Sommige mensen overwegen een persoonlijke lening voor de kosten koper. Dit is technisch mogelijk, maar financieel gezien vaak onverstandig. Geldverstrekkers kijken bij de hypotheekaanvraag naar al je lopende leningen — een extra lening verlaagt je maximale hypotheek. Bovendien betaal je bij een persoonlijke lening een hogere rente dan bij een hypotheek.
Sommige hypotheekverstrekkers weigeren ook simpelweg een hypotheek te verstrekken als de kosten koper zijn gefinancierd met een persoonlijke lening. Check dit dus altijd van tevoren bij je hypotheekadviseur.
4. Rood staan of kredietfaciliteit
Rood staan op je bankrekening of een doorlopend krediet gebruiken voor kosten koper is ook mogelijk, maar kent dezelfde nadelen als een persoonlijke lening: hogere rente en negatief effect op je maximale hypotheek.
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
Als richtlijn geldt dat je bij het kopen van een huis rekening moet houden met de volgende kosten koper:
- Overdrachtsbelasting: 2% van de koopprijs (of 0% bij de startersvrijstelling voor kopers onder de 35 jaar die een woning kopen tot €510.000)
- Notariskosten: circa €1.000 – €2.000 voor leveringsakte en hypotheekakte samen
- Taxatiekosten: circa €400 – €800
- Hypotheekadvies: circa €1.500 – €3.000
- Bouwkundige keuring (optioneel): circa €300 – €500
- NHG-premie (bij hypotheek tot €435.000): 0,6% van het hypotheekbedrag
Voorbeeld: Bij een woning van €300.000 betaal je als niet-starter: 2% overdrachtsbelasting = €6.000, plus notaris, taxatie en advies van circa €4.000–6.000. Totaal: circa €10.000–€12.000 eigen geld.
Startersvrijstelling: minder eigen geld nodig
Ben je een starter? Dan kun je in aanmerking komen voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Je betaalt dan 0% overdrachtsbelasting in plaats van 2%, mits je:
- 18 jaar of ouder en jonger dan 35 jaar bent
- De woning zelf gaat bewonen
- De woning een koopsom heeft van maximaal €510.000 (in 2025)
- De vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt
Dit scheelt bij een woning van €300.000 direct €6.000 aan eigen geld. Dat is een significante besparing die ervoor zorgt dat je minder eigen geld nodig hebt voor de kosten koper.
Veelgestelde vragen
Kan ik kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?
Nee. Sinds 2018 mag je in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Kosten koper moeten volledig uit eigen middelen worden betaald.
Mag ik een persoonlijke lening gebruiken voor kosten koper?
Dat is technisch mogelijk, maar financieel onverstandig. Een persoonlijke lening verhoogt je maandlasten en verlaagt je maximale hypotheek. Sommige geldverstrekkers weigeren bovendien een hypotheek als de kosten koper met een lening zijn gefinancierd.
Hoeveel eigen geld heb ik minimaal nodig om een huis te kopen?
Als richtlijn geldt minimaal 5% tot 6% van de koopprijs voor kosten koper, plus eventueel een eigen inbreng als de woning meer kost dan je maximale hypotheek. Voor starters die de startersvrijstelling overdrachtsbelasting kunnen toepassen, kan dit lager uitvallen.
Zijn de kosten koper aftrekbaar van de belasting?
Een deel wel. De kosten die direct samenhangen met het afsluiten van de hypotheek — zoals hypotheekadvieskosten, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten en de NHG-premie — zijn fiscaal aftrekbaar. Lees meer in ons artikel over kosten koper aftrekbaar.
Conclusie
Kosten koper meefinancieren in je hypotheek is in Nederland niet meer mogelijk. Je hebt altijd eigen geld nodig — reken op 5% tot 6% van de koopprijs. De slimste voorbereiding is vroeg beginnen met sparen, de startersvrijstelling benutten als je ervoor in aanmerking komt, en je goed laten adviseren door een hypotheekadviseur.
Benieuwd hoeveel hypotheek jij maximaal kunt krijgen? Gebruik onze gratis hypotheek rekentool voor een snelle indicatie.