Je wilt een huis kopen, maar je hebt weinig of geen spaargeld. Is dat een probleem? En zijn er manieren om toch een woning te kopen? In dit artikel bespreken we eerlijk of je een huis kunt kopen zonder spaargeld en welke opties je hebt.
De harde realiteit: je hebt eigen geld nodig
Laten we eerlijk zijn: helemaal zonder eigen geld een huis kopen is in Nederland vrijwel onmogelijk. Dat komt door twee regels:
- Maximale hypotheek = 100% van de woningwaarde — je kunt niet meer lenen dan de woning waard is
- Kosten koper niet meefinancieren — de bijkomende kosten (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies) moet je uit eigen zak betalen
Als starter heb je dankzij de startersvrijstelling overdrachtsbelasting minder nodig, maar je hebt toch rekening te houden met minimaal 3% tot 4% van de koopprijs aan eigen geld.
Hoeveel eigen geld heb je minimaal nodig?
Als starter (onder de 35 jaar, woning onder 510.000 euro) zijn de minimale kosten bij een woning van 300.000 euro als volgt:
- Overdrachtsbelasting: 0 euro (startersvrijstelling)
- Notariskosten: circa 1.200 euro
- Taxatiekosten: circa 600 euro
- Hypotheekadvies: circa 2.000 euro
- NHG-premie: circa 1.800 euro
Totaal: circa 5.600 euro minimaal — en dan heb je nog geen buffer voor onverwachte kosten. In de praktijk is 10.000 euro eigen geld een realistisch minimum voor starters bij een woning van 300.000 euro.
Opties als je weinig spaargeld hebt
Heb je weinig of geen spaargeld? Er zijn een aantal mogelijkheden om toch een stap dichter bij een eigen woning te komen:
1. Schenking van ouders of familie
Ouders mogen hun kinderen belastingvrij een schenking geven. In 2025 bedraagt de jaarlijkse vrijstelling 6.633 euro per jaar. Voor grotere schenkingen geldt schenkbelasting, maar dat kunnen ouders ook over meerdere jaren spreiden. Een schenking is een van de meest gebruikte manieren voor starters om aan eigen geld te komen.
2. Starterslening via de gemeente
Veel gemeenten bieden een starterslening aan. Dit is een aanvullende lening bovenop je hypotheek, waarmee je het verschil overbrugt tussen je maximale hypotheek en de koopsom. De eerste drie jaar betaal je geen rente of aflossing. Na drie jaar wordt beoordeeld of je de lasten kunt dragen.
Let op: de starterslening is geen oplossing voor het ontbreken van geld voor kosten koper. Daarvoor heb je nog steeds eigen middelen nodig.
3. Koop samen met iemand
Een woning kopen met een partner, vriend of familielid verhoogt je maximale hypotheek en verdeelt de kosten koper. Zorg wel voor goede afspraken op papier (samenlevingscontract, akte van eigendom) en bespreek wat er gebeurt als een van jullie wil verkopen of verhuizen.
4. Wachten en sparen
Het klinkt voor de hand liggend, maar spaardiscipline is de meest betrouwbare weg. Bepaal een spaardoel (bijv. 15.000 euro in 2 jaar), maak het concreet met een maandelijks bedrag en automatiseer je spaaroverschrijving. Een hogere eigen inbreng geeft ook toegang tot een lagere hypotheekrente bij sommige geldverstrekkers.
5. Kijk naar goedkopere woningen of andere regio’s
In de Randstad zijn de woningprijzen een stuk hoger dan elders in Nederland. Een woning in Groningen, Zeeland of Limburg kost soms de helft van een vergelijkbare woning in Amsterdam. Lagere woningprijzen betekenen ook lagere kosten koper en een kleiner benodigde hypotheek.
6. Kijk naar nieuwbouw
Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting (het heet vrij op naam, v.o.n. in plaats van k.k.). Daardoor heb je aanzienlijk minder eigen geld nodig. Nadeel: er is weinig aanbod en je moet soms lang wachten op oplevering.
Wat je beter NIET kunt doen
Sommige constructies lijken aantrekkelijk maar zijn riskant of niet toegestaan:
- Persoonlijke lening voor kosten koper — verlaagt je maximale hypotheek en verhoogt je maandlasten. Sommige geldverstrekkers weigeren ook een hypotheek als je zo’n lening hebt. Lees meer in ons artikel over kosten koper financieren.
- Zwarte kasafspraken — geldverstrekkers controleren streng op de herkomst van eigen geld. Niet-traceerbaar geld wordt geweigerd.
- Vriendenleningen zonder rente — ook dit wordt meegenomen in de hypotheekberekening en kan je leencapaciteit verlagen.
Veelgestelde vragen
Kan ik een huis kopen zonder eigen geld?
In de praktijk niet. Je hebt altijd eigen geld nodig voor de kosten koper. Als starter met de startersvrijstelling zijn de minimale kosten circa 5.000 tot 8.000 euro bij een woning van 300.000 euro.
Helpt de starterslening bij geen spaargeld?
De starterslening helpt bij een te lage hypotheek ten opzichte van de koopprijs, maar dekt de kosten koper niet. Voor de bijkomende kosten (notaris, taxatie, advies) heb je nog steeds eigen middelen nodig.
Wat is v.o.n. en waarom is dat voordelig?
V.o.n. staat voor “vrij op naam”. Bij nieuwbouw betaalt de verkoper de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsoverdracht. Jij betaalt alleen de notariskosten voor de hypotheekakte en het hypotheekadvies. Dat scheelt bij een woning van 300.000 euro al snel 6.000 tot 8.000 euro aan eigen geld.
Conclusie
Helemaal zonder spaargeld een huis kopen is in Nederland niet realistisch. Maar met slim gebruik van de startersvrijstelling, een schenking van ouders, de starterslening of een nieuwbouwwoning (v.o.n.) kun je het benodigde eigen geld sterk beperken. Zorg dat je de financiele basis op orde hebt voordat je op zoek gaat.
Wil je weten hoeveel hypotheek jij maximaal kunt krijgen? Gebruik onze gratis hypotheek rekentool.
Misschien is huren nu de beste stap terwijl je spaargeld opbouwt. Zoek beschikbare huurwoningen in heel Nederland via Huurwoningen.nl.