Als je een huis koopt, maak je flink wat kosten. Een deel van die kosten kun je aftrekken van de belasting. Maar welke kosten koper zijn aftrekbaar en welke niet? In dit artikel leggen we het stap voor stap uit, zodat je bij je belastingaangifte niks mist.
Wat zijn kosten koper?
Kosten koper (ook wel “k.k.” genoemd) zijn de bijkomende kosten die je als koper betaalt bovenop de koopprijs van een woning. Deze kosten bedragen gemiddeld 5% tot 6% van de koopsom en bestaan onder andere uit:
- Overdrachtsbelasting (2% voor woningen, 0% voor starters onder de startersvrijstelling)
- Notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte
- Kosten voor de taxateur
- Kosten voor de hypotheekadviseur
- Kosten voor de makelaar (als je een aankoopmakelaar hebt)
- Bouwkundige keuring
- Bankgarantie of borgsom
Welke kosten koper zijn aftrekbaar?
Niet alle kosten koper zijn aftrekbaar. De Belastingdienst maakt een duidelijk onderscheid: alleen kosten die direct verband houden met het afsluiten van de hypotheek zijn aftrekbaar als financieringskosten. Dit zijn de zogenaamde aftrekbare financieringskosten eigen woning.
✅ Wel aftrekbaar
- Advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur – de kosten die je betaalt voor hypotheekadvies zijn volledig aftrekbaar
- Notariskosten hypotheekakte – alleen het deel voor de hypotheekakte, niet de leveringsakte
- Taxatiekosten – de kosten van de taxatie die vereist is voor de hypotheek
- Kosten bankgarantie – de kosten die de bank in rekening brengt voor de bankgarantie
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – de eenmalige premie voor NHG is aftrekbaar
- HypotheekrEmbassy kosten – eventuele afsluitprovisie of dossierkosten van de geldverstrekker
❌ Niet aftrekbaar
- Overdrachtsbelasting – deze belasting is nooit aftrekbaar
- Notariskosten leveringsakte – het deel voor de eigendomsoverdracht is niet aftrekbaar
- Kosten aankoopmakelaar – de courtage van je makelaar is niet aftrekbaar
- Bouwkundige keuring – niet aftrekbaar (tenzij vereist door de geldverstrekker, dan soms wel)
- Verhuiskosten – kosten voor de verhuizing zijn niet aftrekbaar
Hoeveel belasting krijg je terug?
De aftrekbare kosten verminderen je belastbaar inkomen in box 1. Hoeveel je daadwerkelijk terugkrijgt hangt af van je belastingschijf. In 2025 gelden de volgende tarieven:
- Inkomen tot €38.441: belastingtarief 35,82% → belastingteruggave ongeveer 35,82% van de aftrekbare kosten
- Inkomen boven €38.441: belastingtarief 49,5% → maar de hypotheekrenteaftrek is beperkt tot maximaal 36,97%
Voorbeeld: Stel je hebt €3.000 aan aftrekbare financieringskosten en valt in de hoogste schijf. Dan krijg je 36,97% × €3.000 = circa €1.109 terug van de Belastingdienst.
Hoe trek je de kosten koper af?
De aftrekbare kosten geef je op in je aangifte inkomstenbelasting in het jaar waarin je de woning hebt gekocht. Je vindt ze onder de rubriek “Aftrekbare kosten eigen woning”, meer specifiek onder “Financieringskosten”.
Stap voor stap:
- Verzamel alle facturen van je notaris, hypotheekadviseur en taxateur
- Bekijk per factuur welk deel betrekking heeft op de hypotheek (hypotheekakte) en welk deel op de aankoop (leveringsakte)
- Log in op Mijn Belastingdienst en ga naar je aangifte inkomstenbelasting
- Vul de aftrekbare kosten in onder “Eigen woning” → “Financieringskosten”
- Dien je aangifte in voor 1 mei van het jaar volgend op het jaar van aankoop
Kosten koper aftrekbaar: de belangrijkste regels op een rij
- Alleen kosten die direct verband houden met de hypotheekafsluiting zijn aftrekbaar
- De overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte zijn nooit aftrekbaar
- Je kunt de kosten maar eenmalig aftrekken, in het jaar van aankoop
- Bewaar al je facturen en betalingsbewijzen zorgvuldig
- Bij twijfel: raadpleeg een belastingadviseur of hypotheekadviseur
Veelgestelde vragen
Zijn kosten koper aftrekbaar bij de belasting?
Een deel van de kosten koper is aftrekbaar: de kosten die direct samenhangen met het afsluiten van de hypotheek. Denk aan hypotheekadvieskosten, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten en de NHG-premie. De overdrachtsbelasting en aankoopmakelaarcourtage zijn niet aftrekbaar.
Kan ik kosten koper aftrekken als ik geen hypotheek heb?
Nee. De aftrekbare kosten zijn specifiek financieringskosten voor de hypotheek. Als je een woning koopt zonder hypotheek (eigen geld), zijn er geen aftrekbare kosten koper.
In welk jaar geef ik de kosten op?
Je geeft de kosten op in het jaar waarin je de woning hebt gekocht (de datum van de notariële overdracht is bepalend). Heb je in november 2024 gekocht? Dan geef je de kosten op in de aangifte over 2024, die je indient vóór 1 mei 2025.
Wat als ik de aangifte te laat heb ingediend?
Je kunt tot 5 jaar terug een aangifte indienen of een bezwaarschrift indienen om alsnog aanspraak te maken op de aftrek. Heb je in 2021 een huis gekocht maar de kosten niet opgegeven? Dan kun je dit nog herstellen via een herziene aangifte.
Conclusie
Een deel van de kosten koper is zeker aftrekbaar van de belasting. Het gaat met name om kosten die je maakt voor het afsluiten van je hypotheek: advieskosten, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten en de NHG-premie. Zorg dat je alle facturen bewaart en verwerk ze correct in je belastingaangifte. Zo haal je er alles uit wat erin zit.
Wil je weten hoeveel hypotheek je kunt krijgen? Gebruik onze gratis hypotheek rekentool om snel een indicatie te krijgen.